古龙说，没有人看过西门吹雪拔剑，因为看过他拔剑的人都死了。

天下武功，唯快不破，这是一个颠扑不破的道理。高手对决，一步慢，步步慢，往往电光火石间一个破绽，谁能快速抓住，就是致命的差距。

这对于产业园区同样适用，不管你的资源禀赋，不管你的产品类型，不管你的政府关系，如果你的园区在保证品质的基础上还做到了快，那你的竞争力是会大大提升的。园区开发的速度和效率，往往是决定成功与否的首要因素。

产业园区“快”的优势，主要体现在如下六个方面：

资金效率

如果你把一个园区运作得蹬萍渡水、轮转如飞的话，资金效率肯定可以大大提升。同样一个销售型项目，投资一个亿，一年内做完，现金全部回笼，和慢吞吞做三年才搞完，结局必然是不一样的，一年做完可能赚了大钱，但三年做完就亏得厉害，这一点对于资本成本很高的民营企业来说尤其感受深切，甚至于生死攸关。

火花S-Park最近了解到中部区域一个国家级高新区，政府把自己前期做得不好的30万方标准厂房委托给一家园区运营商，用“先轻后重”的模式操作——前期约定12元/月的基础租金包给这家运营商，再由其转租给实体企业，类似“二房东”式的操作，并有20个月的免租期，后期达到绩效后，还有500亩的工业用地交给其继续开发。

对于这家企业而言，这20个月的免租期，就是发挥自己“唯快不破”能力的最好时期。只要它按照政府要求快速招商，如果能够尽快招满，即便按照15元/月的平均租金，那基本上免租期间每个月就是稳稳的450万真金白银收益，真正的一本万利，这种资金效率的最大化正是建立在快的基础上的。

成本优势

除了资金效率之外，做园区也有营销成本、时间成本以及政策成本，都会与你的速度想挂钩。如果园区操盘时间拖得太久了，一个好好的项目可能就被拖烂掉了，这里面政府因素也很重要。

一个园区刚开始的几年与政府是蜜月期，这个时候政府特别关注园区的进展，三天两头跑过来指导工作，什么时候开工？找了多少家企业了？什么时候投产？这个时候往往是最容易要到政策的时候，如果是区、市、省重点项目，基本是一路开绿灯，特事特办，一事一议，碾压级的办，碾压级的议，规划许可证、施工许可证，办理得非常快，甚至容缺机制都开得很足，一切保证这个项目快速进展。

总之，如果你的园区做得很快，政府会非常满意，越快，支持力度也就越大。

有的时候政府像女朋友，你侬我侬的蜜月期过来之后，如果一段时间没有内容和亮点可看，她就会对你失望，认为你缺乏新鲜感，长此以往，累觉不爱。所以这里面有一个技巧和原则，产业园区是需要谨慎控制节奏和体量，但这并不等于可以把速度放缓，而是一定要从开发期快速进入到丰富多元的运营期。

比如，你一下子拿了一个100万方的项目，哪怕先搞一个2万方的首开区出来，政府在高预期下也会觉得你做得不够好；而如果本身就是一个2万方的项目，你一下子快速做出来，亮点十足，每天又是秧歌又是戏的，政府倒会觉得给你的地给少了，还会继续寄望你往下做。

政策时效

刚签协议的时候，基础设施配套费会返还，地价税收会返还，一些专项补助资金可以申请。但是三年之后，跟你签约的书记走了，政府领导班子换届了，新领导来了一看这是老领导的成绩，这个时候你还腆着脸过来说要减免，对不起没有了，现在这里是我的地盘，政策变了，你拿前朝的剑斩本朝的官？分明是图谋造反！

这时候，等待园区开发商的将是更加长期艰难的政企博弈僵持期，项目极易陷入停滞。

所以如同恋爱的保质期一样，园区操盘有政策时效性，一定要在时效范围内快速做，把优惠减免政策用足，等换届的时候正好是出成绩的时候，下一任领导还会依靠你，有新的后续合作，上百亩的新地块等着你，只有前面快了，才有后面慢慢深耕的话语权。

而且，政府给你园区开发商以及入园企业的各类优惠与扶持政策，一旦政策路径走通，也一定要及时快速的用好用足，这方面的快也是很重要的。比如我们看到有的园区，好不容易跟政府争取给批了1年2000万元的补贴额度，但是运营执行者不重视，落地不到位，最后一年下来只用出去400万元，不但自己账算不过来，在政府那里也会认为你有两个问题：一是你前期和政府过度吹牛，二是后续产业招商与运营执行没有跟上，两方面都会导致政府对企业的质疑与不信任，为项目长期发展带来隐患。

客户态度

客户的满意度、信任度、圈层口碑，以及形成快速投产，产业集聚形成整个园区的氛围，给客户一种气势，快交钱，手慢无，这些也只有快才能更容易达成。不可能说一个园区慢吞吞的，跟客户说稍安勿躁，慢工出细活，客户都给了钱了，特别是生产性客户，停一天都会有巨大损失，还要耐着性子等你，这是不现实的。他对你的态度变化，搞不好会影响政府和这个产业圈层对你的态度，那可不是闹着玩的。

竞品因素

可能你刚签约的时候，周边还没有园区的竞品，但是你慢吞吞做园区的过程中，竞品突然出现了，万一这个后续竞品的速度比你还快，那上面这些有利因素就都被他占据了，很容易就会被他达到。所以从这个角度来看，做园区一定要占据先机，先下手为强。

这里面还涉及到一个资源的掠夺。我们去一个新区域做园区的时候，这个地方的很多重要资源都是非常有限的，首要的就是客户资源，可能当地的中小企业客户就那么几十家，再生长起来可能需要5-8年，那谁先提供好园区谁就可以先把它们收入囊中。其次是银行的金融资源，当地的一些建设资源，比如地材、建筑工人等，如果一个地方的竞品特别多，我们就会发现银行融资成本也会变高，地材也会非常贵，一方沙子200多块钱，如果当地只有你一家，那对方就会求着你买，一方我只收五六十，道理就这么简单。

交付优势

如果你的速度足够快，旁边的竞品正在开工建设的时候，你已经开始锣鼓喧天的交付仪式了，这个时候很明显会对他形成一种气势上的碾压。而且我交付之后，产业氛围形成了，运营服务跟上了，后续的滚动资金也可以再投入，不断滚动下去，竞品只能是干瞪眼无可奈何。即便是对方有一些我所不及的优势，但是客户过去到那边一句话，你什么时候可以像街对面这个园区一样赶紧交给我们入驻投产，什么时候可以像这个园区一样形成规模和人气？对方肯定就无语凝噎，惟有泪千行，根本没有办法去竞争了。

而且，速度快了之后，回笼的资金可以马上投入本地的新项目拿地和开发上，滚动起来，这就更加形成以一种投资规模、品牌效应、影响力、政府观感上的一系列巨大加成优势。

总而言之，快，肯定不是园区唯一的评判因素，也绝不能因为快而影响园区品质与产业含量，但现实操盘中，快肯定是需要去追求的。在产业园区领域，要是你一亮剑，就被政府和对手倒吸一口冷气，由衷的赞一句，“好快的销售！”那真是这个江湖相当有含金量的评价了，因为这背后，还隐含着上述种种优势的叠加，唯快不破，诚如是也。