本文为园区资本联盟执行主席、火花S-Park园区商学院院长葛培健在2020中国产业地产30强榜单发布会发言整理。
2020年以来，在全国各地近20场演讲、调研、交流的过程中，我围绕“产业园区未来发展的趋势与创新转型路径”，与各园区的老总、研究机构的学者进行了充分探讨，逐渐形成了今天这个分享主题。我认为，这个主题对我们行业同仁而言是非常有价值、有意义和有前瞻性的。
根据商务部发布的数据，中国目前有各类产业园区15000多个，其中省级以上的产业园区近1700个，国家级产业园区400多个。产业园区对整个中国经济的贡献达到30%以上，已成为中国经济增长的助推器。
2019年，全国218家国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.8万亿元，同比增长8.3%，增幅高于同期全国平均水平（6.1%）2.2个百分点，占同期国内生产总值比重为10.9%。218家国家级经开区实现财政收入2.1万亿元，同比增长5.6%，增幅高于同期全国平均水平（3.8%）1.8个百分点，占全国财政收入的比重为10.9%。
特别是今年疫情爆发以来，高科技产业园区在促进社会经济增长方面，显示出了非常强劲的逆势发展态势。在未来疫情形势依然不乐观的情况下，我们需要重视产业园区发展的方向，更好地发挥自身国民经济助推器的功能。
在调研中，我最大的感受就是，“高科技产业园区的发展，已经从城投时代迈向了科创时代”，产业园区要深刻理解园区承载的科创时代的战略使命。关于这点，我谈七点体会。
第一，十九届五中全会指引科创风向标。
党的十九届五中全会将科技创新提到了历史新高度。党的十九届五中全会作出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的重大部署。这也是总书记今年以来多次强调的重要命题，对于“十四五”时期我国经济发展具有极为重要的指导意义。
全会为“十四五”提出的首个目标任务就是“坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位”，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑，深入实施科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略。
今年8月20日，总书记在安徽合肥主持召开扎实推进长三角一体化发展座谈会并发表重要讲话，要求三省一市协同加大科技攻关力度，协同提升长三角城市发展质量。
9月11日下午，总书记又在北京主持召开科学家座谈会并发表重要讲话，就“十四五”时期我国科技事业发展听取意见。他强调，我国经济社会发展和民生改善比过去任何时候都更加需要科学技术解决方案，都更加需要增强创新这个第一动力。应该说，总书记亲自谋划科创发展，产业园区的身上烙上了国家战略的印记。
第二，四大国家科学中心领航科创发展。
截至2020年3月，中国已拥有四大综合性国家科学中心，包括上海张江综合性国家科学中心、合肥综合性国家科学中心、北京怀柔综合性国家科学中心、深圳综合性国家科学中心。“四个中心”标志着国家队参与全球原始创新的重要载体，是领航国家科创发展的重要平台。
第三，国企改革三年行动方案助力科创发展。
国务院副总理、国务院国有企业改革领导小组组长刘鹤同志在9月底主持的国有企业改革领导小组第四次会议及全国国有企业改革三年行动动员部署电视电话会议中首次提到，国企民企要相互配合，推进兼并重组和战略性组合；国有企业要对民营企业健康发展发挥带动作用和重要影响力。国有企业是园区开发的主力军，如何抓住这个机遇，与民企之间形成有效的市场互补、形成战略合力，是值得期待的。
从40年全球市值前十大公司变迁看科技创新的未来：
第四，政府产业引导基金聚焦科创发展。
截至2020年6月底，国内共成立1349支政府引导基金，政府引导基金自身总规模达21,452亿元。据机构数据统计，其中政府引导基金母子基金群（含引导基金规模+子基金规模）总规模约为93958亿元。2012至2019年期间，引导基金数量増加1,158只，复合年均增长率(CAGR)为33.65%，政府引导基金进入存量优化阶段。2019年政府引导基金设立数量及规模较2018年进一步放缓。截至2019年末，政府引导基金数量较2018年増长了5.88%，规模较2018年末增长10%，而2018年同期的数量及规模増速分别为11.51%及22.21%。
第五，国有资本引领科创板企业。
目前科创板已发行的105家科创板企业中，国有创投机构、产业投资基金和政府引导基金出现在71家企业十大股东名单中，占比67.6%。国资控股并作为科创板已发行企业第一大股东的有13家，占比12.4%，其余58家主要通过央企基金、国资母基金、国资系直投基金、券商系直投机构等。
第六，资本市场效率助力科创企业。
科创板的上市效率具备足够的国际竞争力，对园区内高科技企业对接资本市场有极大地助推作用。从市场统计的数据看，已经上市的半导体企业从受理到上市用时中位数121天，其中中芯国际从上报到过会19天，这已经属于极限标准；38家已申报半导体企业近一年营业收入中位数是4.38亿元，复合增长率34%；近三年累计研发投入中位数1.4亿元，远超研发投入累计6000万元的上市标准。
第七，世界顶尖科学家论坛打造科创策源地。
10月30日至11月1日，第三届世界顶尖科学家论坛在上海举行，包括61位诺贝尔奖得主在内，近140位诺贝尔奖、图灵奖、菲尔兹奖、沃尔夫奖、拉斯克奖等全球顶尖科学奖项得主出席。会上硕果累累，建立世界顶尖科学家发展基金，基金会正式揭牌；世界顶尖科学家社区正式启动，科学家可以正式入驻。这给出了信号，在当前复杂的国际关系背景下，我们依然坚持国际科技合作的开放包容、互惠共享。
接下来，我想跟大家分享一下产业园区高质量发展的“七大要义”。
面对双循环发展的背景，产业园区未来何去何从？我认为，产业园区要在构建新发展格局中承担重要战略使命，即打造高质量发展的产业集群，建设高质量发展的创新载体，谋划高质量发展的策源高地。
具体来说，就是要全面理解产业园区高质量发展的“七大要义”：
最后，我来谈谈关于未来产业园区高质量发展趋势和路径的“八大预判”。
一是产业集群化。
产业链集群化是这次疫情中全球产业链重构的重要特征。
中国已形成和正在形成的产业链集群，是吸引全球高端制造业落户中国的基础。例如，2020年上半年，苏州工业产值半年突破15500亿：超上海成为世界第一工业城市。苏州工业园区已逐步形成“2+3+1”的产业体系。以生物医药为例，已聚集1400多家生物医药高科技创新企业和近四万名高端科技人才。面对冠病疫情冲击，苏州工业园区的生物医药企业今年业绩却逆势上涨。同样，像张江的上海集成电路设计产业园，2019年集成电路产业营业收入超千亿元，未来至2025年，将实现产业营收4千亿元，设计环节营业收入从去年的300亿元，到2025年突破千亿。这两类园区都是产业链集群带来的利好案例。我们各地产业园应充分以产业链为规划顶层设计的核心要义，提升产业势能，优化土地效能，强化创新动能。
二是运维数字化。
在今年5月份，我曾经在火花S-Park发表过一篇文章《火花S-Park | 数字化+证券化：双轮驱动园区转型创新》，提到了运维数字化的概念。智慧园区的运营，要实现“三个转型”，即从传统物业管理向智能化运维转型，从劳动密集型向技术密集型转型，从空间提供商向数字化运营商转型。可以有三个方向的探索：
第一，以智慧园区为载体承接区域科创产业梯次转移。以长三角为例，聚焦智慧园区这个方向，承接好“上海研发”、“长三角应用”的产业技术转移环节。在上海重点打造涉及智慧园区方向的“研发型园区”，而在周边城市打造“应用型”、“制造型”园区。
第二，以智慧园区为纽带提升数字化技术创新应用力度。形成产学研用一体的运营模式，通过建设涉及智慧园区技术的“创新研究院”，分城市、分领域、分环节地布局、建设。并以此为契机，开发一批有高校支持的智慧园区成果转化应用实践基地。重点是在区域能够借助一到两平方公里的区域，率先实现全域高频、高能智慧园区技术的展示应用。
第三，以智慧园区为接口做好品牌商业模式的盈利设计。要将智慧园区从信源到终端场景应用的所有环节，加上“资本”的烙印。募集一支基金，按区域、按产业做好各个专项子基金的策划，对智慧园区运营中使用到的有潜力的技术、团队实现“资本加持”，有节奏、有计划地推动他们走好“上市路”，利用未来的退出，实现收益。再者，要探索在各地率先实现园区运营的资产证券化试点，甚至是首创，通过资产金融化运作，实现物业资产的“价值发现”。
三是招商基金化。
在风险投资圈中有句话是“优秀的投资者从来不乏追逐者”。认真研究了一下合肥政府过往优秀的投资业绩，合肥投资京东方后，又大力布局新能源汽车，成为一时风靡资本圈的“风投政府”。
据《安徽省投资集团产业基金发展报告（2019）》显示：面对疫情冲击，安徽省投资集团承接的省级股权基金多措并举，投资进度稳步提速。截至目前，安徽省投资集团发起设立和管理产业基金69支，认缴规模915亿元，母子基金总实缴417亿元。截至4月底，基金投资项目达676个，投资金额269亿元。其中，战略性新兴产业企业455个、高新技术企业283个、“专精特新”企业110个，所投企业产值超千亿。此外，参与设立国家集成电路基金、国家先进制造基金、长三角协同优势产业基金等一批国家大基金，为安徽经济导入高端产业资源和资本。可以说，资本为产业园区的发展注入了源源不断的动力。
当然，产业要久久为功，需要一定的投资周期。合肥最大的成功，不是投资模式的成功，而是几任政府领导能够“一张产业蓝图干到底”的恒心和气度。
四是服务平台化。
以张江科学城为例，当前张江科学城内的张江生物医药基地，也是上海26个特色园区之一，区域内集聚了四大类别的公共服务平台，包括专业技术类，如新药筛选、安全评价、模式动物实验研究等基础平台；技术支撑类，如公共实验室、孵化器、超级计算机、设备共享、GMP生产等；专业服务类，如外包服务、医药咨询、信息检索等；综合类，如张江药谷公共服务平台，张江药谷新药产业化加速器。目前基地内已建成各类平台近80个，覆盖了从新药筛选、工艺路线设计、质量研究、药效学试验、药代动力学研究、安全性评价、临床试验和药品上市这药品研发过程的八个重要环节。服务平台的完善，就为企业从“出生”到“上市”实现了全生命周期的闭环。
五是资产证券化。
园区开发运营能否长久，关键是要形成“产业导入——基金操盘——债股双融——结构金融”的全链闭合、循环运营，要能够以产业导入明确战略定位，以基金操盘创新投入机制，以债股双融实现融资创新，以结构金融变现存量通道。随着中新集团成为国内首个国家级经开区开发运营主体上市，9月21日东湖高新集团宣布开展基础设施公募REITs申报发行，成为国内首例公布园区公募REITs方案的产业地产商，园区资产证券化又迈上了新台阶。
六是创新社群化。
像脸书FACEBOOK的创新社群环境，其实就是提升创新创业效率的一种方式，通过人才的互动集聚，实现各尽所能，实现内部创新资源的重组与共享。并通过按劳分配的制度化探索，实现了创业团队的充分激励。我理解，创新社群的本质，其实就是四个方面，即空间共享，空间载体不唯一，以项目导向来灵活安排创新空间，具有一定的共享性质；人才共享，人才流动性很大，但始终在一个大的圈子内，随时能够找到合适的、匹配的人来干合适的事；资源共享，因为目标的不同，会划分为不同的组织，但组织与组织间是为了一个大目标而努力，资源具有共享的概念；按劳分配，绩效和考核，按照目标完成值来认定，有按劳分配的导向。我多次去美国硅谷，也在伯克利大学完成了博士后访问学者的研究论文，对此深有体会。
七是物业自持化。
目前明确出台新型产业用地政策的城市已经达到30个，大部分是在2019年-2020年两年发布的（占比72%）。
像广州，新型产业用地里不搞商品住宅，只允许建人才保障房和企业员工租赁住房，必须整体确权并自持；同时，新型产业用地与旁边以其为基础的配套员工住宅用地（R2）和商业服务业设施用地（B）共同又组成新型产业园区，除R2外其他功能地块可以整体办理规划、国土等手续及出让，住宅以评估价为基础确定出让起始价，公开出让，比例不得超过整个园区的20%。
再如杭州，是国内最早一批探索和出台M0政策的城市，2014年1月，《杭州市人民政府关于规范创新型产业用地管理的指导意见（试行）》出台，2019年出台的《关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》，M0用地政策在2014年的版本基础上再升级，例如，“可采取‘限地价，竞亩均税收’‘限地价，竞达标时限’等创新式倒逼方式确定竞得人，谁觉得自己行谁上。在依法合规前提下，行业龙头骨干企业、国家级高新技术企业、重大招商引资项目可优先安排受让创新型产业用地。”
物业自持化，这意味着园区迎来了最好的时代，只有“属于我们自己”，才能打造出“心中的精品”。
八是环境生态化。
6月18日，《长三角生态绿色一体化发展示范区国土空间总体规划》(下称《规划》)草案正式公示。《规划》明确了示范区“世界级滨水人居文明典范”的总体发展愿景。习近平总书记在南京主持召开的全面推动长江经济带发展座谈会上就强调，要在严格保护生态环境的前提下，全面提高资源利用效率，加快推动绿色低碳发展，努力建设人与自然和谐共生的绿色发展示范带。这就给我们提了一个醒，未来的产业园区一定是高质量发展的，是绿色生态环保的产业主导，要以现代化为导向，避免走传统工业化的老路，发展产业园区要给子孙后代留下绿水青山。
以上八个逻辑间互相联系、互为因果：
产业集群化是高质量发展的基石，重在通过同一产业上下游的联系、加强同业竞争协同化。
运维数字化是高质量发展的延展，通过提升园区运营的智能化水准，借助大数据提升园区服务的精准度。
招商基金化是高质量发展的思维，要以投行思维引入流量，以招投联动提升黏性。
服务平台化是高质量发展的载体，关键是解决资源分散的问题，提升创新资源共享度。
资产证券化是高质量发展的循环，解决资产退出通道和园区开发现金流的问题。
创新社群化是高质量发展的空间，提供开放式创新的场景，改变传统创新的封闭环境。
物业自持化是高质量发展的恒心，即从房地产思维转向扎根产业，从短期行为到长期运维。
环境生态化是高质量发展的标志，目标是建设宜居宜业的、生态的环境，提升生活归属感。
各位朋友，园区的成功绝非朝夕之功，而是需要长期深耕的坚持、面对困难的坚韧、遇到诱惑的坚守。2020年是非常不易的一年，我们经历了一场全民抗疫的“战争”，我们产业园区也或多或少受到了冲击，但我相信，随着机遇的到来，只要我们能够主动求变、积极创新，未来产业园区的发展一定是美好的。
