先简单讲三个小案例，都是二级园区：
一个中部省份地级市的新区，原本是不毛之地，基础设施和产业资源基本为零，为了招来一家民营二级园区开发商，新区党工委书记亲自打电话给企业老板，并连续几次带队浩浩荡荡去这家企业调研考察，详细介绍区块优势和营商环境，诚意满满，什么条件都可以答应，什么政策都可以创新，这份担当和诚心终于打动了这位老板。
这家园区开发商随后迅速进场，仅用一年时间就建起上百万方的厂房，招商效率也非常高，引入了近200家企业，成为当地史上最大的一次招商引资壮举，政企都是名利双收。
然而，这位党工委书记凭借此番政绩高升，新来的书记立马态度不同，他知道前任领导为了快速出形象，要求非常松，很多企业都不合格，大有鱼目混珠情况存在。同时，因为这个项目的成功招商和品牌宣传，整个新区的区域价值也起来了，不再依赖这家民营园区开发商，政府方面也认为自己可以独立操盘了，也通过平台公司建起了自己的厂房，形成了对这个明星园区的包围圈。
于是，秋后算账的风暴来了。新书记开始对入园企业进行“二次准入”，直接把招来的近200家企业砍掉了不合格的80家，直接剔除赶走，并要求新招来的客户必须是规上企业，否则不予办证。这一举动大大破坏了政企之间的和谐关系，也严重伤害了园区操盘团队的感情和行业口碑。最终，园区操盘手与下属团队塌方式离职，这个原本被大肆宣传的明星园区就此消失于这家民营企业的官方口径之中。
一家西南部省份高新区的二级园区，股东方是一家做房地产起家的老板。机缘巧合，由于一个世界500强智能制造企业搬迁到附近，带动了上下游配件商蜂拥而来，一时间对厂房供不应求，这个项目一下子成为一个火爆的“网红园区”，均价与旁边的写字楼办公园区齐平，一期10万方赚得盆满钵满。
开发商老板一下子信心爆棚，二三四期又规划了近200万方的园区，容积率、装修水平和售价都大大提高。但这时问题浮现，政府领导频频来指导工作，开始按照更高的财税指标要求后续项目，并不断收紧当地的预售和落地政策；同时，周边园区都开始仿效这个园区做类似产品，客户分流严重，同时旗舰龙头的带动作用已经边际效应锐减，新的客户需求不再那么旺盛，此消彼长，形成了严重的去化堰塞湖。
情急之下，老板昏招迭出，承诺给新的客户更便宜的价格和更长的免租期，甚至给装修补贴，客户质量也开始严重下降，这一方面牺牲和得罪了前期付出很大代价进入的优质客户，另一方面也让政府观感更加糟糕，甚至形成了园区开发商与政府、客户的对立与冲突，很多客户开始反悔要退房退租，打电话举报、诉诸公堂现象屡有发生，形成了一种恶性循环的逆向博弈。一个原本被视为标杆的优秀园区，就此走上下坡路，形势岌岌可危。
一个东部沿海开发区的市级投资平台公司，在市委市政府领导的要求下，在一个稍欠发达的区做一个产城融合的二级园区，产业定位是大数据与人工智能。按照这家平台公司既有的模式，是打造一片成本很高的办公类园区，以低租免租的方式吸引企业进驻，由于这一块儿算不过账，再以底价配一片商住地形成整体平衡，这也是一种比较常规的操盘套路。
但是产业板块开建之后，形势突然发生变化，当地地价上涨较快，土地市场比较火爆，区政府大有变卦的意思，不想再便宜把商住地卖给这家平台公司，而是卖给愿意出更高价格的市场化房企。
为了避免两头空，平台公司也调整了计划，打算把产业部分改成销售型产品，按照市场可能接受的需求，调整成办公+公寓+商铺。但目前无论是地价、管理还是财务成本都很高，按此形成的售价在市场上很可能无法接受。现在平台公司和区政府互相之间都有了龃龉，甚至暗地里都跑到市委领导那里去告状，这个项目开始陷入停滞状态，前景很不乐观。
总结：
挂一漏万，还有很多案例就不一一列举了。上面这几个案例肯定都是真实的，只不过没有必要透露它们的名字，而且相信很多正在操盘二级园区的朋友看到这里也都会心有戚戚焉，感觉在自己的园区也有似曾相识（同病相怜）的地方。
产业园区的选址、设计、成本、融资、招商、运营，是很重要的，但毕竟还停留在术的层面，如果在“道”的层面都存在迈不过去的坎儿，就应了那句话，“战术上多么勤奋，也无法掩盖战略上的失败。”
所以这就是本文标题的主旨所在，“二级园区的崩溃，始于顶层设计。”
二级园区有一个天然的矛盾问题，或曰之“胎里病”，它很多时候和地方政府的要求是背道而驰的——政府希望容积率做高，集约土地，还能有形象，开发商希望容积率做低好卖；政府希望地价越高越好，但开发商希望地价越低越好；政府希望招来客户符合当地产业规划，而且税收、产值、环保要过关，但开发商在去化都没有保障的前提下，当然是给钱就卖，顾不上符不符合这些要求了。
政府给了二级园区开发商一片便宜的工业用地，它认为自己已经让利了，指望开发商导入足够优质的产业（就像开发商拿地前在PPT报告里展现得那样高逼格），产业能级和财税贡献芝麻开花节节高；
但是开发商却希望充分利用这种价格差（或曰之“剪刀差”），扩大自己的利润空间，同时从政府和市场两个层面套利；
而实体企业本来就活得惨兮兮的，来到一片新区域是希望能够得到扶持的，结果还是被开发商先赚一道钱，这种关系肯定是和谐不了的。
大家是否发现，这是一个无解的存在？正像火花S-Park所说的，现在行业一个最尖锐的矛盾，就是地方政府日益增长的发展诉求，和开发主体有限的产业导入之间的矛盾。
随着经济的下行和地方财政的吃紧，政府会更加“欲壑难填”，这种矛盾只会越来越激化，弦也是越绷越紧。所以不要抱怨政府的朝令夕改，其实政府的背后逻辑和诉求从来没有改变，在二级园区领域，一纸合同根本无法框定住所有变数，何况政策。
所以深感自身无力的开发商也会捆绑一些实体盟军，搞所谓的“产业勾地”，但对地方政府而言，你要的对价（住宅利润）是我现在手头最宝贵的东西，要我一比一的拱手让给你，心不甘情不愿，除非你要的是现在不值钱、但未来可能有利润的对价，这样就相对好谈了。
更有个别二级园区开发商，在当前形势下还在大干快上的搞规模化扩张，动辄几千万方的在建面积。然而，各地能够买得起厂房的实体企业就这么多，有数量天花板，成长也很慢，不会像住宅割韭菜那样一茬又一茬，整体实业环境又越来越差，怎么都不应该支撑这么猛的规模化扩张，逻辑讲不通。
更何况，现在各地国资平台的园区供给都是天量级的，它们的去化都是极为头疼的问题。疫情之后，政府更是玩命投资，招商不利，就用厂房建设来缓冲，这毕竟也是固定资产投资数据嘛。
所以火花S-Park觉得，这里面可能蕴含着三种你懂的可能性，一种是包工头出身，在工程活儿上已经把钱赚完了，一种就是规模做起来对赌上市套现，一种就是捆绑当地政府和金融机构来买单。
这其实是一种成王败寇的梭哈豪赌，赌的是我的牌出得足够快，最后一张牌在对家手里。如果利用这个时间窗口一把成功了，那是很牛的，值得肯定，但如果有一个环节出岔子，那就是万劫不复了，规模化产业地产商可不像恒大那么容易捆绑利益相关方玩“大而不倒”了。
我们现在已经看到有几个这种规模化扩张的产业地产商出现银行借款纠纷和诉讼了，大风起于青萍之末，我们不知道它们会怎么把控这种风险，行走江湖还是安全第一吧，火中取栗的事情，动作稍慢一点就只剩下引火烧身了。
说远了，回到主题来，二级园区的顶层设计本就是一个无解的命题。以前政府的手没有伸得那么长的时候，尚有利润空间可以搏一搏，赚大钱的也颇有所在。但是在现在的风向下，纯市场化二级园区的路已经快走到尽头了，这不是危言耸听，北京和成都就是最典型的样板。
所以，火花S-Park认为，未来二级园区作为一种业态是必须存在的，但作为一种商业模式就稍有些悬了，现在模式建立在这个基础上的朋友们要提高警惕了，未雨绸缪，才能进退有据。要尽快搞清楚你真正的客户到底是谁，如何从一个偶然成功的单体项目完成积累后进行模式迭代，抓住本质，内化成企业自身成长的源头。
我们预测，二级园区可能只有两条路可以走下去，一种是作为片区综合开发的一个环节，纯投入的一种招商载体，与产业落地捆绑，在整个盘子里算总账，这样招商和对价的工具会丰富很多，腾挪空间也是更大；另一种就是完全由平台公司提供的公共服务产品，分为“产业基础设施+产业服务运营”两个层面，现金流与资产证券化导向，而非快速利润导向。
在这条路中，民营产业地产商都不再是主导者，甚至不是重资产的提供者，而只是一个“手艺活儿”的供给方，和产业服务运营的主力军——在这两个方面，民营企业的灵活机动与自我激励是最能得到淋漓尽致体现的。
这是未来二级园区避免崩溃，能够走下去、走得远的新顶层逻辑。火花S-Park仅为抛砖引玉，真正存乎一心运用之妙并打开一片豁然开朗新天地的，是广大行业决策者和操盘手，你们正在不断摸索实践的成就，我们喜闻乐见，并愿意参详其中，与有荣焉。
